案情：1999年双方签订<<外销商品房预售契约>>规定：长城公司购买远洋公司预售的北京远洋大厦在G层01房屋，建筑面积为105.62平方米，国有土地建筑面积为16.84平方米，上述面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积＋＿5%时按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积的差别超过暂测面积＋＿5%时，自远洋公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约，契约自长城公司书面通知兼送达远洋公司之日起生效。远洋公司除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外并需将长城公司已付的房价款及利息全部返还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。2003年4月22日，长城公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28.12平方米，面积误差比为26.6%，实际多付房款人民币653508元。故长城公司要求远洋公司返还房价款共计人民币1233312.26元。
法院判决：被告远洋公司返还原告长城公司购房款1183121元。
律师评析：远洋公司实际交付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%，故应承担违约责任。由于双方在合同中未约定实际面积超过暂测面积5%后如何具体追究违约责任，根据最高院<<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>（以下简称<<解释>>）中第十四条的“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋公司签订的购房合同中，已经约定实测面积与暂测面积的差别不超过5%时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案以双方在合同中约定的5%作为追究远洋公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5%（不含5%）之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5%之外的房款，应按照《解释》的规定，由远洋公司双倍返还。
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